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不超貸，齡須銀行年房稱年申請歲
發(fā)布時間：2026-10-10 21:37:10 來源：電子菸購買 fauuaf 作者：時尚
個人住房貸款最長可貸40年，申請銀行網(wǎng)點落地執(zhí)行了嗎？年房年齡9月1日，南都灣財社記者走訪廣州多家銀行網(wǎng)點發(fā)現(xiàn)，行稱須執(zhí)行節(jié)奏不一，超歲有銀行網(wǎng)點表示已開始執(zhí)行，申請但對借款人有年齡要求，年房年齡也有部分銀行網(wǎng)點表示“還在等通知”“細則還沒下來”。行稱須
期限拉長，超歲月供門檻隨之降低。申請在專家看來，年房年齡短期內(nèi)，行稱須這將對剛需和改善型需求有一定提振作用。超歲但對銀行來說，申請期限拉長意味著利率風險和信用風險敞口同步擴大。年房年齡
事實上，行稱須受居民購房意願走弱及提前還貸影響，銀行個人房貸規(guī)模已在收縮。據(jù)南都灣財社記者統(tǒng)計，截至2026年6月末，6家國有行個人房貸餘額較上年末合計減少5100億元，9家A股上市股份行合計減少也超過千億元。受訪專家判斷，這一收縮趨勢或?qū)⒀永m(xù)，但收縮速度可能趨緩。未來銀行可從養(yǎng)老金融、適老化信貸、汽車金融、綠色消費、教育醫(yī)療等領域?qū)ふ伊闶坌刨J增量空間。
廣州地區(qū)銀行網(wǎng)點落地進度不一
近日，國家金融監(jiān)督管理總局、中國人民銀行聯(lián)合印發(fā)《個人住房貸款管理辦法（試行）》（以下簡稱《辦法》）。《辦法》明確“貸款人應當合理確定貸款期限，最長不得超過40年”，自印發(fā)之日起施行。這意味著個人房貸貸款期限由此前的最長30年調(diào)整為最長40年。
目前銀行落地情況如何？9月1日，南都灣財社走訪多家銀行廣州地區(qū)網(wǎng)點了解到，各家落地情況不一。
一國有行廣州海珠區(qū)一支行貸款經(jīng)理表示，該支行已經(jīng)開始執(zhí)行新政，目前可以辦理最長40年的房貸。“貸款年限+借款人年齡小於等於85才可以辦理40年房貸。簡單來說，隻有你現(xiàn)在小於等於45歲，借款才可以40年。”該經(jīng)理解釋道。
房貸利率方麵，上述經(jīng)理表示，目前廣州地區(qū)房貸利率基本統(tǒng)一為3.0%，無論是國有行、城商行，無論是首套房、二套房，都一樣。“利率應該不會再掉了，再掉就跟5年期國債利率差不多了，倒掛了。”該經(jīng)理分析稱。
另一國有行越秀支行工作人員也表示，目前該網(wǎng)點已經(jīng)開始執(zhí)行這一政策，貸款期限主要看樓齡和借款人年齡等情況。以1980年出生為例，最長可貸29年，若想貸40年，需要增加一位更年輕的共借人。
存量房貸是否可更改貸款期限至40年？上述國有行越秀支行工作人員表示，目前還沒有相關細則，但不排除不久後會放開。
也有部分銀行網(wǎng)點表示尚未落地這一新政。一國有行廣州海珠區(qū)新港支路支行工作人員表示，“通知還沒下來，我們也在等通知。”
另一國有行越秀區(qū)一網(wǎng)點工作人員表示，該行目前僅個別大的支行已經(jīng)開始執(zhí)行，小網(wǎng)點仍未鋪開。
一股份行廣州濱江東支行工作人員也表示，“目前實施細則還沒有出來，等出來後，借款人需到網(wǎng)點評估借貸期限，看能否申請到40年。”
此外，南都灣財社記者在某國有行APP上發(fā)現(xiàn)，該行房貸計算器仍未完成相應調(diào)整，當貸款期限輸入為480（即40年）時，會彈出提示稱：“貸款期限請輸入1-360的數(shù)字”。
新政降低月供負擔，但利息總額上升
對於購房者來說，新政可直接降低月供負擔，在同等房價下，月供支出明顯縮減。
以貸款（純商貸）總額200萬元為例，按照貸款利率3.0%、等額本息還款計算，貸款30年（360期），月供為8432.08元；若貸款40年（480期），則月供降至7159.69元，每月減負約1272.39元。
南開大學金融學教授田利輝在接受南都灣財社記者采訪時表示，延長貸款期限的直接效果是降低月供門檻，使部分收入流水處於邊緣位置的購房者獲得入市資格，短期內(nèi)對剛需和改善型需求有一定提振作用。
但他認為，從更深層看，這本質(zhì)是以時間換空間，將還款壓力向更長的生命周期攤薄，利息總額反而顯著上升。對銀行而言，久期拉長意味著利率風險和信用風險敞口同步擴大，尤其在借款人中年之後收入曲線轉(zhuǎn)弱的階段，違約概率可能上升。
同樣以貸款（純商貸）總額200萬元為例，按照貸款利率3.0%、等額本息還款計算，貸款30年（360期），總利息為103.55萬元，還款總額中利息占比為34.11%；貸款40年（480期），則總利息為143.67萬元，還款總額中利息占比達41.80%。
“政策意圖在於穩(wěn)定房地產(chǎn)市場預期，但若缺乏收入增長和就業(yè)穩(wěn)定的配合，單純的期限鬆動難以改變居民加杠桿意願不足的根本約束。長期看，40年期房貸更接近一種金融工具上的製度儲備，而非短期刺激的靈藥。”田利輝分析道。
銀行房貸規(guī)模收縮，國有行減少5100億
宏觀層麵，居民房貸數(shù)據(jù)同樣值得關注。
央行發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，二季度末，個人住房貸款餘額為36.29萬億元，同比下降3.8%，上半年減少7163億元。而去年全年個人住房貸款減少6768億元，降幅為1.8%。
這一趨勢從上市銀行近日發(fā)布的2026年半年報裏也可窺見一二。南都灣財社記者統(tǒng)計了6家國有行和9家A股上市股份行數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，個人房貸餘額收縮成為普遍現(xiàn)象。
國有行方麵，6家銀行6月末個人房貸餘額較上年末合計減少5100.19億元，降幅為2.08%。
其中，建設銀行房貸餘額居首，為59192.25億元，較上年末減少1349.09億元；工商銀行個人房貸餘額緊隨其後，為57406.91億元，較上年末減少1351.77億元；農(nóng)業(yè)銀行個人房貸餘額位列第三，為47281.80億元，較上年末減少881.75億元；中國銀行個人房貸餘額為39066.86億元，較上年末減少761億元；郵儲銀行和交通銀行房貸餘額分別為23375.39億元、14025.96億元，分別較上年末減少358.02億元、398.56億元。
從降幅來看，交通銀行個人房貸餘額降幅最大，為2.76%；工商銀行和建設銀行也都在2%以上；農(nóng)業(yè)銀行和中國銀行個人房貸餘額降幅相對較小，分別為1.83%、1.91%。
6家國有行個人房貸餘額變化情況。數(shù)據(jù)來源：各銀行半年報
股份行方麵，9家銀行6月末個人房貸餘額合計為64412.73億元，較上年末合計減少1008.58億元，降幅為1.54%。
不過，細分來看，9家股份行個人房貸數(shù)據(jù)呈現(xiàn)差異化趨勢。其中，招商銀行、興業(yè)銀行、浦發(fā)銀行、民生銀行、光大銀行和華夏銀行6月末個人房貸餘額較上年末均出現(xiàn)了下降。華夏銀行收縮幅度最大，為3.62%。
中信銀行、平安銀行和浙商銀行個人房貸餘額則增加，分別增加了12.49億元、84.82億元、11.82億元，增幅為0.11%、2.39%、0.63%。
9家A股上市股份行個人房貸餘額變動情況。數(shù)據(jù)來源：各銀行半年報（各銀行個人房貸餘額統(tǒng)計口徑可能存在差異，上述數(shù)據(jù)僅供趨勢性參考）
房貸規(guī)模收縮與提前還貸有關，趨勢或延續(xù)
銀行住房貸款餘額的減少，與房地產(chǎn)市場調(diào)整背景下，居民購房意願走弱，銀行新發(fā)放住房貸款規(guī)模回落有一定關係。
半年報顯示，部分銀行今年上半年新發(fā)放的個人房貸同比有所下降。例如，農(nóng)業(yè)銀行今年上半年個人住房貸款投放2589億元，而去年上半年則為3177億元。交通銀行今年上半年境內(nèi)行新發(fā)放住房貸款687億元，去年上半年則超過1000億元。
與此同時，部分居民提前還貸也加劇了銀行住房貸款餘額的減少。田利輝認為，銀行個人房貸餘額收縮的核心邏輯不在銀行供給端，而在居民資產(chǎn)負債表的主動調(diào)整。在資產(chǎn)收益率預期下行與存量房貸利率偏高並存的環(huán)境下，提前還貸成為理性選擇，新發(fā)放貸款無法覆蓋提前還款的缺口，餘額自然收縮。
未來銀行個人房貸餘額是否會延續(xù)收縮趨勢？田利輝認為，收縮反映居民部門正在從過去二十年的加杠桿周期轉(zhuǎn)向去杠桿或穩(wěn)杠桿階段，購房行為從投資驅(qū)動回歸居住驅(qū)動。除非出現(xiàn)房價預期實質(zhì)性扭轉(zhuǎn)、居民收入預期改善或存量利率大幅下調(diào)等條件，否則收縮趨勢大概率仍將延續(xù)。但收縮速度可能趨緩，因為最強烈的提前還貸衝動正在逐步釋放，餘額下降將從加速期進入慢速期。
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